Wir erklären Ihnen die wichtigsten
Begriffe rund um das Thema Immobilien.

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB)

Die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Voraussetzung, um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen.
Sie dokumentiert, dass die einzelnen Einheiten (Wohnungen) in sich abgeschlossen und somit räumlich voneinander getrennt sind. Gemeinschaftsräume wie beispielsweise Heiz-, Wasch-, und Fahrradraum, müssen von allen Bewohnern zugänglich sein. Die AB wird von einem Architekten in Form eines Planes als Antrag erstellt, welcher vom Bauamt genehmigt werden muss. Im Nachgang wird eine Teilungserklärung erstellt, welche von einem Notariat beurkundet werden muss. In manchen Fällen ist es sinnvoll, ein Mehrfamilienhaus im Zuge eines Verkaufs in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. So kann oftmals ein höherer Verkaufspreis erzielt werden. Zu beachten ist jedoch, dass in diesem Fall den Mietern ein Vorkaufsrecht sowie ein Sonderkündigungsschutz zusteht.
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Amtlicher Lageplan

Dieser zeigt maßstäblich (meist 1:500) die einzelnen Grundstücke (Flurstücke) sowie Häuser und andere Bauten, Wege und Straßen. Der amtliche Lageplan wird von einem vereidigten Fachmann für Vermessung, einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einer ihm gleichgestellten Behörde erstellt.

Auflassung

Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang auf den Käufer.
In der Regel wird schon im Kaufvertrag der Notar bevollmächtigt, den Antrag des Eigentumswechsels vorzunehmen. Dies macht er, nachdem er vom Käufer und/oder Verkäufer die Kaufpreiszahlung bestätigt bekommen hat.
Die Auflassung - also der Eigentumswechsel - wird dann im Grunddbuch und vom Grundbuchamt vollzogen.
Wussten Sie schon: Der Begriff Auflassung geht auf das germanische Recht zurück: Wurde eine Immobilie verkauft, wurden vom Verkäufer alle Türen und Fenster offengelassen und so an den neuen Eigentümer übergeben.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung oder Eigentumsvormerkung ist die Eintragung im Grundbuch , welche den Anspruch auf Eigentumsübertragung des Käufers als neuen Eigentümer absichert.
Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung wird der Käufer im Grundbuch abgesichert. Da er erst Eigentümer wird, nachdem er bezahlt hat und zwischen Kaufvertrag und Kaufpreiszahlung oft Wochen oder Monate vergehen, ist diese Absicherung dringend zu empfehlen.
Die Auflassungsvormerkung wird durch den Notar beantragt und vom Grundbuchamt eingetragen.

B

Beurkundung

Beim Verkauf von Immobilien ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Der Kauvertrag wird hierbei beiden beteiligten Parteien (Käufer und Verkäufer) vom Notar vorgelesen, erläutert und von ihnen in Anwesenheit des Notars unterschrieben. Im Gegensatz zum Anwalt ist der Notar verpflichtet, keine Partei zu ergreifen und muss seine Neutralität bewahren.

Bauliche Veränderung

Beim gemeinschaftlichen Eigentum eines Mehrfamilienhauses (Eigentumswohnungen mit verschiedenen Eigentümern) sind bauliche Veränderungen in der Regel nur mit Zustimmung aller Eigentümer erlaubt.
In der Gemeinschaftsordnung kann beschlossen werden, dass man für bestimmte Maßnahmen keine Zustimmung oder lediglich einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft benötigt.

C

Courtage

Der Begriff kommt aus dem französischen und ist die Gebühr, die ein Makler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Änderung der Regelung zur Maklerprovision seit dem 23. Dezember 2020.
Bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Folgendes gilt ab dem 23.12.2020

  • Die gesamten Maklerkosten dürfen nicht einseitig dem Käufer überlassen werden. Wer einen Makler beauftragt, muss künftig 50 Prozent der gesamten Courtage tragen.
  • Die Regelung zur Verteilung der Maklerprovision ist beschränkt auf Käufer, welche als Verbraucher handeln.
  • Die Neuregelung gilt nur für die Vermittlung für Wohnungen und Einfamilienhäuser (auch solche mit ELW).
  • Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser sind außen vor.
  • Darüber hinaus gilt künftig ein Textformerfordernis für Maklerverträge.
  • Die Provisionsregelung tritt nur in Kraft, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Diese Provisionsregelung gilt explizit nur bei der Vermittlung von:

  • Wohnungen
  • Einfamilienhäusern (auch solche mit ELW)
  • wenn der Käufer als Verbraucher handelt

Die Provisionsregelung tritt nicht in Kraft, bei:

  • Immobilien mit zwei oder mehr Wohnungen
  • Gewerbeimmobilien (auch gemischt genutzte Immobilien)
  • Grundstücken ohne Bebauung

D

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit erlaubt es dem Berechtigten, das mit der Dienstbarkeit belastete Grundstück in einer bestimmten Art zu nutzen. Eine Dienstbarkeit ist im Grundbuch der Immobilie eingetragen und bleibt auch nach dem Verkauf bestehen.

Es gibt drei verschiedene Arten von Dienstbarkeiten:

  1. Grunddienstbarkeit
  2. beschränkte persönliche Dienstbarkeit
  3. Nießbrauch

Grunddienstbarkeit:
Hier muss nicht immer ein Nachteil bestehen. Bei einer Grunddienstbarkeit sind immer zwei Grundstücke betroffen, wobei eines belastet und das andere im Vorteil ist.

Grunddienstbarkeiten können in verschiedenen Ausprägungen vorkommen. So kann es sich beispielsweise um ein Wegerecht oder Leitungsrecht handeln.

Das bedeutet, dass z. B. Rohrleitungen für Gas, Abwasser usw. über das belastete Grundstück führen. Gerade in Städten sind Leitungsrechte häufig eingetragen und haben in der Regel keine negativen Auswirkungen für das belastete Grundstück.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit:
Damit ist eine vertragliche Regelung gemeint, welche meist in einem Miet- oder separaten Dienstbarkeitsvertrag zu finden ist. Sie besagt, dass der Berechtigte ein Mitbenutzungsrecht hat. Somit ist er der Einzige, der die entsprechende Immobilie bewohnen darf – wobei es nicht zulässig ist, Familienmitglieder oder andere Mitbewohner ohne eine vertragliche Änderung in die Immobilie aufzunehmen.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann dann sinnvoll sein, wenn der Eigentümer Gründe dafür hat, nur bestimmte Personen in seinem Eigentum zu erlauben. Sie stellt zudem eine Absicherung für den Mieter/Berechtigten dar, der so vor Insolvenz und Verlust des Mietbesitzes/Wohnrechtes im Fall von z. B. einer Zwangsversteigerung abgesichert ist.

Nießbrauch:
Auch persönlicher Nießbrauch genannt, erlaubt es dem Inhaber eines Nißbrauchs, eine Immobilie oder ein Grundstück so zu nutzen, als würde es sich um seinen Besitz/Eigentum handeln. Diese Form der Dienstbarkeit kann sowohl an Einzelpersonen als auch mehrere Personen oder Ehepaare vergeben werden.

Meist kommt es dann zum Einsatz, wenn eine Immobilie an die Kinder (oder eine andere Person) zu Lebzeiten übertragen werden soll, anstatt diese zu verschenken.

Anders als eine Schenkung, kann das Nießbrauchrecht auch rückgängig gemacht werden.

Dieser Vorgang muss von einem Notar beglaubigt werden und wird im Grundbuch der Immobilie vermerkt.

E

Energieausweis

Die Vorlage eines Energieausweises ist beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie Pflicht – hierauf darf nicht verzichtet werden. Daher muss der Energieausweis schon vor dem Verkauf oder der Vermietung beantragt werden.

Bei Eigentumswohnungen kann der Energieausweis über die Hausverwaltung angefragt werden. Diese ist verpflichtet, einen gültigen Energieausweis für das Gebäude vorliegen zu haben.

Bei Einfamilienhäusern kann der Energieausweis bei einem Energieberater in Ihrer Nähe beantragt werden. Dieser informiert Sie näher.

F

Flurstück

Bei Flurstücken handelt es sich um vom Amt vermessene und geometrisch festgelegte Teile der Erdoberfläche, die eindeutig bezeichnet sind. Alle Grundstücke bestehen aus mindestens einem Flurstück.

Jedes Flurstück erhält eine Nummer, die sogenannte Flurstücksnummer. Aufgrund dieser kann das Eigentum an Grund und Boden genau nachgewiesen und festgestellt werden.

G

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches und öffentliches Verzeichnis. Hier werden die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken, die auf dem Grundstück liegenden Lasten und auch die mit dem Eigentum verbundenen Rechte verzeichnet.

H

Hausgeld

Das Hausgeld bezeichnet alle anfallenden Vorauszahlungen der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierunter fallen alle laufenden Betriebskosten, eventuelle Instandhaltungsrücklagen oder auch die Kosten für die Hausverwaltung.

I

Immobilienmakler

Der Begriff „Immobilienmakler“ ist in Deutschland nicht geschützt. Seit dem Jahr 2017 existiert eine Nachweispflicht für Fortbildungsteilnahmen.

Immobilienkäufern oder auch -verkäufern ist daher auch nahegelegt, zu überprüfen, ob der Immobilienmakler Berufserfahrung und Referenzen nachweisen kann.

Instandhaltungsrücklage

Finanzielle Rücklage für eventuell notwendige Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, um eventuelle Sonderumlagen zu umgehen. Werden in der Regel bei Mehrfamilienhäusern über das mtl. Hausgeld mitangespart.

K

Kaufvertrag

Der notarielle Kaufvertrag enthält ALLE Vereinbarungen und Details bei einem Immobilienverkauf, aus denen sich das Rechtsgeschäft ergibt. Nebenabreden können große rechtliche Folgen bis zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags mit sich ziehen.
Immobilien-Kaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden.

L

Lage, Lage, Lage

Standortmerkmal einer Immobilie. Dieser ist überaus entscheidend für den Wert einer Immobilie.

Löschungsbewilligung

Eine notarielle Urkunde der finanzierenden Gläubiger (meist die Bank), die beinhaltet, dass Grundschulden aus dem Grundbuch gelöscht werden können.
Als Eigentümer einer Immobilie benötigt es immer eine Löschungsbewilligung des Gläubigers, um Grundschulden aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

M

Maklercourtage

Die Maklercourtage bezeichnet die Vergütung eines Immobilienmaklers für die Vermittlung eines Geschäfts zwischen zwei Parteien.
Diese können zum Beispiel Mieter und Vermieter sein oder Käufer und Verkäufer.

Diese Erfolgsvergütung wird in der Regel erst bei Abschluss des Vertrages fällig. Seit dem 01.06.2015 gibt es eine gesetzliche Regelung für die Wohnraumvermittlung zur Miete. Seit dem 23.12.2020 gilt auch eine neue Regelung beim Verkauf von Immobilien.

N

Notar

Führt rechtswirksame Beurkundung und Beglaubigung aus. Beim Kauf von Immobilien benötigt es immer einen Notar. Ein Immobilen-Kaufvertrag ist in Deutschland erst wirksam, wenn ein Notar diesen beurkundet.

P

Provision

siehe „Maklercourtage“

Q

Quadratmeter

Eine Maßeinheit, die eine Fläche angibt. Zum Beispiel die Wohnfläche einer Immobilie. Bei einer Eigentumswohnung wird oft von einem „Quadratmeterpreis“ gesprochen. Dieser wird gerne zum Vergleich mit anderen Wohnungen herangezogen.

Wichtig zu wissen ist, dass Quadratmeter und Grundfläche einer Immobilie zwei verschiedene Dinge sind. Die Flächen von Balkon, Terrasse oder Räumen mit Dachschrägen dürfen nur teilweise in der Flächenberechnung berücksichtigt werden.

R

Richtwerte

Sie sind allgemeine Mess- oder Zahlenwerte die rechtlich bindend sind, aber eine gewisse Toleranzspanne zulassen. Im Immobiliensektor finden Sie viele verschiedene Arten von Richtwerten. Der Bekannteste ist wohl der „Bodenrichtwert“. Dieser dient zur Bewertung von Grundstücken.

S

Spekulationssteuer

Ein Gewinn, der aus privaten Veräußerungsgeschäften mit Wirtschaftsgütern (z. B. Immobilien) versteuert werden muss.

Eine vermietete Kapitalanlage, die in weniger als 10 Jahren gekauft und mit Gewinn verkauft wird, fällt unter die Spekulationssteuer. Somit muss diese mindestens 10 Jahre im Eigentum bleiben, bevor sie steuerfrei verkauft werden kann.

Sondereigentum

Das Sondereigentum umfasst den Teil an Wohnungseigentum, der sich zweifelsfrei einem Eigentümer zuordnen lässt. Die Außenfassade eines Gebäudes in einer Wohneigentümergemeinschaft gehört in das Gemeinschaftseigentum. Die Wohnung selbst ist nicht von anderen zu betreten und ausschließlich dem Eigentümer zugeschrieben = Sondereigentum.

T

Teilungserklärung

Das ist eine Vereinbarung, die erklärt, welcher Teil einer Immobilie bzw. eines Grundstücks allen Eigentümern (Gemeinschaftseigentum) und welchen einzelnen Eigentümern (Sondereigentum) gehört und wie die Regelungen der verschiedenen Eigentümer untereinander festgehalten sind (Rechte und Pflichten). Die Teilungserklärung ist ebenfalls eine notarielle Urkunde und benötigt die Beglaubigung eines Notars.

U

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes fällt die sogenannte Grunderwerbssteuer an. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt und bestätigt den Zahlungseingang der Grunderwerbssteuer.

Sie ist erforderlich und Voraussetzung, um als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen zu werden.

V

Verkehrswert

Eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Kauf- bzw. Verkaufspreises einer Immobilie. Banken ermitteln den maximalen Beleihungswert mit Hilfe des Verkehrswerts. Der erzielbare Kaufpreis (Marktwert) hat oft eine große Abweichung zum Verkehrswert. Diesen genau zu ermitteln, bedarf viel Erfahrung und Kompetenz, da er von vielen verschiedenen Faktoren abhängt.

Verkaufspreis

Der tatsächlich erzielte Preis für eine Immobilie. Er kann vom Verkehrswert einer Immobilie deutlich abweichen, falls dieser falsch ermittelt wurde.

W

Wohnungseigentumsgesetz

Regelt das Wohnungseigentumsrecht und enthält die gesetzlichen Bestimmungen zur Entstehung von Wohnungseigentum, zum Gemeinschafts- und Sondereigentum, zur Verwaltung, zur Wohnungseigentümerversammlung und die Beschlussfassung (Teilungserklärung).

Wertsteigerung

Die Steigerung des Wertes einer Immobilie zwischen zwei Zeiträumen: z. B. Kauf EFH 2005 für 400.000,- € und Verkauf desselben Objekts im Jahre 2021 für 600.000,- € = 200.000,- € Wertsteigerung.

Die Wertsteigerung einer Immobilie kann durch unterschiedliche Faktoren beeinflusst werden. Die allgemeine Inflationsrate, wirtschaftliche Faktoren in der Region, die Zinspolitik sowie Angebot und Nachfrage entscheiden darüber.

Eine hervorragende Lage kann bei einer gleichbleibend hohen Nachfrage und begrenztem Angebot zu einer deutlichen Wertsteigerung führen. Natürlich spielen auch Faktoren wie die Attraktivität der Region eine sehr wichtige Rolle bei den Wertsteigerungen.

Neben Lage sind auch Zustand und Ausstattung von großer Bedeutung. So kann eine Wertsteigerung ebenfalls über eine energetische Sanierung oder sehr gute Ausstattung erfolgen.

Z

Zwangsversteigerung

Ein Vollstreckungsverfahren, bei dem eine Immobilie zwangsweise mittels einer Versteigerung veräußert wird.

Dies kommt hauptsächlich dann vor, wenn der Eigentümer in eine finanzielle Schieflage gerät, seinen Verpflichtungen aus dem Darlehen nicht mehr nachkommt und nicht bereit ist, die Immobilie trotz finanzieller Notwendigkeit zu veräußern. Der Verkaufserlös bedient dann die Rückzahlungsansprüche eines Darlehens.

Aber auch wenn es mehrere Eigentümer einer Immobilie gibt (Ehepaar, Erbengemeinschaft) und es keine Übereinstimmung bzgl. des Verkaufs der Immobilie gibt, so kann jeder einzelne Miteigentümer die sogenannte Zwangsauseinandersetzung (Versteigerung) beantragen.